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Der Mietvertrag in der Insolvenz - was wird aus der Wohnung?

Wenn die Insolvenz droht oder das Insolvenzverfahren bereits eröffnet ist, sorgen sich Schuldner regelmäßig um ihre Wohnung oder gewerblich genutzte Immobilien. Welche Auswirkungen das Insolvenzverfahren auf Mietverhältnisse hat und warum der Mieter im Insolvenzverfahren häufig sogar besser gestellt ist, erfahren Sie hier:

Einleitung:

Ein Mietvertrag über Wohnraum oder über ein Ladenlokal erlischt nicht automatisch mit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens. Schuldner müssen sich also keine Sorgen machen, plötzlich auf der Straße zu stehen. Der Vermieter muss die Mietsache weiterhin zur Verfügung stellen und dem Insolvenzverwalter die Fortführung des Geschäftsbetriebs in einer gewerblich genutzten Immobilie ermöglichen. Sowohl die privat bewohnte Wohnung, also auch die gemietete Gewerbeimmobilie sind im Insolvenzverfahren geschützt, und zwar sowohl vor dem Vermieter als auch vor dem Insolvenzverwalter.

(Lesen Sie in unserem Blog zum Insolvenzrecht auch, was mit den eigenen Immobilien des Schuldners in der Privatinsolvenz passiert.)

Schutz der Mietwohnung im Insolvenzverfahren:

Die Mietwohnung darf weder vom Vermieter noch vom Insolvenzverwalter aufgrund der Eröffnung des Insolvenzverfahrens gekündigt werden. Es besteht kein Sonderkündigungsrecht.

Der Vermieter darf auch nicht wegen Zahlungsverzugs außerordentlich kündigen, wenn der Mieter vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens die Miete schuldig geblieben ist. Die mietrechtliche Regelung, dass nach zwei offen stehenden Mieten fristlos gekündigt werden darf, ist nicht anwendbar. Zum Schutz des Mieters besteht eine Kündigungssperre, § 112 InsO. Dort ist geregelt:

„Ein Miet- oder Pachtverhältnis, das der Schuldner als Mieter oder Pächter eingegangen war, kann der andere Teil nach dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens nicht kündigen: 1. wegen eines Verzugs mit der Entrichtung der Miete oder Pacht, der in der Zeit vor dem Eröffnungsantrag eingetreten ist; 2. wegen einer Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Schuldners.“

Der Vermieter darf nur dann fristlos kündigen, wenn im laufenden, eröffneten Insolvenzverfahren der Mieter zwei Mieten schuldig bleibt. In diesem Fall gelten wieder die üblichen mietrechtlichen Regelungen. Der Schuldner muss also im eröffneten Insolvenzverfahren unbedingt die monatliche Mieten zahlen, will er weiterhin in seiner Wohnung bleiben.

Schutz der Gewerbeimmobilie:

Auch für den gewerblichen Mietvertrag gilt, dass der Vermieter diesen nicht wegen rückständiger Mieten, welche vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens angefallen sind, fristlos kündigen darf. Gekündigt werden darf nur, wenn im eröffneten Verfahren Mieten mindestens zwei Monate in Folge offen bleiben.

Allerdings darf der Insolvenzverwalter ein gewerbliches Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende kündigen, § 109 InsO. Von diesem Recht wird der Insolvenzverwalter immer dann Gebrauch machen, wenn der Geschäftsbetrieb nicht fortgesetzt wird. Auch diese Regelung ist für viele Mieter im Insolvenzverfahren ein Vorteil, denn die langen Laufzeiten in gewerblichen Mietverträgen von fünf oder sogar zehn Jahren werden hierdurch auf drei Monate verkürzt. Ein Segen für viele Mietschuldner, deren Selbständigkeit an den hohen Mieten zerbrochen ist.

Vertragliches Sonderkündigungsrecht des Vermieters:

In Mietverträgen ist häufig geregelt, dass der Vermieter im Fall einer Insolvenz das Mietverhältnis fristlos kündigen darf. Für den Wohnraum ist eine solche Regelung immer unwirksam. Für die Gewerberaummiete wird dies teilweise anders gesehen, allerdings widerspricht ein solches vertragliches Sonderkündigungsrecht dem Wortlaut des Gesetzes.

§ 119 InsO bestimmt die Unwirksamkeit von Klauseln, welche die §§ 108 bis 118 InsO einschränken, also auch die Kündigungssperre des Vermieters. Vor diesem Hintergrund sind auch in gewerblichen Mietverträgen Sonderkündigungsrechte des Vermieters wegen Insolvenz unwirksam.

Zusammenfassung:

  • Der Vermieter darf den Mietvertrag für Wohn- oder Gewerberaum nicht bloß aufgrund einer Insolvenz des Mieters kündigen. Es besteht kein Sonderkündigungsrecht.
  • § 112 InsO normiert eine Kündigungssperre für Mietschulden, die vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens angefallen sind.
  • Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens gelten die normalen mietrechtlichen Regelungen. Deshalb darf bei zwei aufeinanderfolgenden Monaten ohne Mietzahlung gekündigt werden.
  • Das gleiche gilt für Gewerbemietverträge.
  • Gemäß § 108 InsO hat der Insolvenzverwalter im Insolvenzverfahren für Gewerbeimmobilien sogar ein Sonderkündigungsrecht von drei Monaten zum Monatsende. Unabhängig von der vertraglich vereinbarten Mietdauer. Dies dient dem Schutz des Insolvenzschuldners.
  • Ein, für den Fall der Insolvenz vereinbartes Sonderkündigungsrecht des Vermieters ist bei Wohnraummietverträgen immer unwirksam. Bei Gewerberaummietverträgen nach vorwiegend herrschender Meinung auch.

Hilfe bei insolvenzrechtlichen Fragen:

Wenn Sie oder Ihr Ehegatte in der Überschuldung stecken oder ein Insolvenzverfahren ansteht, sollten Sie sich rechtlich beraten lassen.

Frau Rechtsanwältin Haverkamp ist Fachanwältin für Insolvenzrecht und Fachanwältin für Handels- und Gesellschaftsrecht. Sie berät und vertritt Sie in allen insolvenzrechtlichen Fragestellungen gerne. Vereinbaren Sie einen Besprechungstermin an den Standorten von AHS Rechtsanwälte in Köln und Bonn.

Beitrag veröffentlicht am
4. März 2015

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