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Miete zahlen trotz Ladenschließung?

Das COVID-19-Gesetz und seine besonderen Regelungen zum Mietrecht

Gleich zu Beginn der behördlich verordneten Schließungen haben die großen Ladenketten angekündigt, keine Miete mehr zu zahlen. Verständlich, denn die kalkulierten Einnahmen blieben aus, von denen die Mieten hätten bezahlt werden sollen. Im Gegenzug haben Vermieter die fristlose Kündigung der Mietverträge angekündigt. Ebenfalls verständlich. Allerdings rechtlich genauso unhaltbar, wie die Nichtzahlung fälliger Mieten.

Um die wirtschaftlichen Härten von Corona abzufedern ist am 27.03.2020 das COVID-19-Gesetz verabschiedet worden. Und zwar mit besonderen Regelungen für Vermieter und Mieter. In der Gesetzesbegründung heißt es hierzu:

„Wegen Mietschulden aus dem Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 dürfen Vermieter das Mietverhältnis nicht kündigen, sofern die Mietschulden auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruhen. Die Verpflichtung der Mieter zur Zahlung der Miete bleibt im Gegenzug im Grundsatz bestehen.“

Und so ist es auch im Gesetz umgesetzt worden: Mieter müssen Mietzins zahlen – auch wenn ihr Ladenlokal geschlossen ist. Und Vermieter dürfen nicht kündigen, wenn die Miete pandemiebedingt nicht gezahlt wird.

Die Pflicht zur Mietzahlung

Zahlt der Mieter keine Miete, so verletzt er den bestehenden Mietvertrag. Der Vermieter hat trotz Pandemie einen Anspruch auf Zahlung der ihm zustehenden Miete. Er kann seine Forderung gerichtlich titulieren lassen (z.B. durch Vollstreckungsbescheid oder Gerichtsurteil) und zwangsweise gegen den Mieter durchsetzen. Er kann außerdem von seinem Vermieterpfandrecht gebrauch machen. Und sollte der Mieter beispielsweise ein Guthaben aus einer Betriebskostenabrechnung haben, kann der Vermieter die Aufrechnung erklären. Nicht zuletzt hat der Vermieter die Möglichkeit, die bestehende Mietsicherheit (Kaution) zu verwerten.

Da diese gesetzliche Regelung zu besonderen Härten zu Lasten des Mieters führt, wird zwischenzeitlich versucht, eine rechtlich tragfähige Begründung dafür zu finden, warum die Miete trotz eindeutigen Wortlaut des Gesetzes dennoch nicht bezahlt werden müsse. So wird damit argumentiert, die Mietsache sei mangelhaft, wenn sie nicht genutzt werden könne – also dürfe die Miete gemindert werden. Allerdings ist die behördlich angeordnete Schließung aller Geschäftslokale kein Mangel der einzelnen Mietsache. Denn der BGH urteilt in ständiger Rechtsprechung, dass ein Mietmangel nur dann anzuerkennen sei, wenn sich dieser auf eine konkrete Beschaffenheit des Miet- bzw. Pachtobjekts zurückzuführen ist. Folgerichtig hat der BGH zu den gesetzlichen Rauchverboten entschieden, dass diese keinen Mietmangel in einer Kneipe begründeten. Auch im März 2020 bezog sich die pandemiebedingte Betriebsuntersagung allgemein auf alle Geschäftslokale, ohne an deren individuelle konkrete Beschaffenheit anzuknüpfen. Die Mietsache ist daher nicht mangelhaft.

Teilweise wird auch damit argumentiert, die Pflicht zur Zahlung der Miete entfalle, weil die Geschäftsgrundlage gem. § 313 BGB entfallen sei. Diese Vorschrift greift jedoch nur dann, wenn es keine sonstige gesetzliche oder vertragliche Lösung des Problems gibt - § 313 BGB ist also nachrangig anzuwenden (Mehr dazu können Sie auch in diesem Artikel lesen). Und genau eine solche vorrangige gesetzliche Regelung gibt es: Im COVID-19-Gesetz steht, dass der Mieter trotz Pandemie zur Zahlung der Miete verpflichtet ist. Die Gesetzesbegründung genauso wie das Gesetz sind eindeutig in ihrem Wortlaut.

Verbot der fristlosen Kündigung

Der Ausgleich zugunsten der Mieter erfolgt dadurch, dass der Vermieter aufgrund der Rückstände den Mietvertrag nicht fristlos kündigen darf. Die Kündigung ist ausgeschlossen für Mietrückstände aus den Monaten April, Mai und Juni 2020. Der pandemiebedingte Kündigungsschutz besteht nur unter der Voraussetzung, dass der Mieter den Zusammenhang zwischen Nichtzahlung der Miete und der Pandemie glaubhaft machen kann. Die Hürden hierfür sind allerdings nicht allzu hoch. Denn es genügt eine überwiegende Wahrscheinlichkeit für die Kausalität der Pandemie und der Nichtzahlung, welche aufgrund fehlender Einnahmen auf der Hand liegt. Mieter können also zunächst einmal aufatmen, allerdings müssen sie dennoch etwaige Mietrückstände zahlen. Zu empfehlen ist daher die Verhandlung von Stundungsvereinbarungen oder Teilerlassen mit den Vermietern.

Hilfe bei rechtlichen Fragen:

Bei Fragen und Beratungsbedarf wenden Sie sich bitte an Frau Rechtsanwältin Nina Haverkamp.

Frau Haverkamp ist Fachanwältin für Insolvenzrecht und Fachanwältin im Handels- und Gesellschaftsrecht.

Wir bieten für Sie auch auch Besprechungen per Videokonferenz an!

Beitrag veröffentlicht am
5. Juni 2020

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