Was passiert mit der Immobilie des Schuldners in der Privatinsolvenz?

In der Privatinsolvenz darf der Schuldner seine Immobilie– Eigentumswohnung oder Haus – nicht behalten. Am Ende heißt es: das Haus ist weg und der Schuldner muss sich eine neue Bleibe suchen. Die Privatinsolvenz hat das Ziel, schuldenfrei zu werden. Hierzu wird das Vermögen des Schuldners verwertet und der Erlös an die Gläubiger ausgekehrt. Denn so werden die Forderungen der Gläubiger zumindest teilweise erfüllt. Restliche Forderungen gehen dann am Ende der Wohlverhaltensperiode unter (Restschuldbefreiung).

Die Immobilie als Vermögenswert in der Privatinsolvenz

Ein besonderer Vermögenswert ist die Immobilie. Normalerweise genießt die Immobilie in der Privatinsolvenz keinen besonderen Schutz (Vollstreckungsschutz), sondern wird genauso behandelt, wie beispielsweise eine Lebensversicherung oder ein Sparbuch. Die Immobilie wird also verwertet und die Gläubiger hieraus befriedigt. Verwertung bedeutet üblicherweise, dass eine Zwangsversteigerung durchgeführt wird. Das kann allerdings einige Jahre dauern. In dieser Zeit kann der Schuldner in seinem Haus oder seiner Wohnung weiterhin leben. Der Insolvenzverwalter kann für diese Zeit allerdings verlangen, dass der Insolvenzschuldner eine Nutzungsentschädigung zahlt, also eine Art Miete.

Verwertung: Zwangsversteigerung oder freihändiger Verkauf

Die Zwangsversteigerung ist ein langwieriges, bürokratisches Verfahren und meistens wird ein geringerer Kaufpreis erzielt, als im freihändigen Verkauf. Außerdem wird das Insolvenzverfahren hierdurch verzögert. Aus diesen Gründen einigen sich in der Privatinsolvenz der Insolvenzverwalter und die finanzierende Bank, welche in aller Regel an erster Rangstelle eine Grundschuld eingetragen hat, auf einen freihändigen Verkauf. Die meisten Banken haben eigene Makler, die sich dann um den Verkauf kümmern. Auch wenn eine Zwangsversteigerung bereits beantragt ist, kann der Insolvenzverwalter den Verkauf der Immobilie weiterhin betreiben. Häufig kümmert sich auch der Schuldner selber darum, um einen schnellen Verkauf und einen hohen Kaufpreis zu erzielen. Am Ende heißt es allerdings immer: Nach dem Verkauf oder der Zwangsversteigerung zieht der Schuldner aus seiner Immobilie aus. Er muss sich eine neue Bleibe suchen, was aufgrund negativer Schufa-Einträge nicht immer einfach ist.

Eine andere Lösung: Verkauf an den Ehegatten

Eine andere Lösung wird häufig praktiziert, wenn die Ehefrau oder der Ehemann Miteigentümer sind bzw. gemeinsam mit dem Schuldner in der Immobilie leben: Vorausgesetzt die Eheleute sind in der Lage eine Finanzierung auf die Beine zu stellen, kauft der Ehegatte vom Insolvenzverwalter den Miteigentumsanteil bzw. das Volleigentum ab. Ergebnis: Die Immobilie ist gerettet und die Eheleute dürfen in ihrer Immobilie leben bleiben.

Beispiel: Die Wohnung mit einem Verkehrswert von € 100.000,00 steht im Eigentum der Eheleute Müller. Die Sparkasse hatte den Kauf der Wohnung finanziert und die Grundschuld beträgt noch € 80.000,00. Es gibt also eine freie Spitze von € 20.000,00. In diesem Fall wird der Insolvenzverwalter der Ehefrau den Miteigentumsanteil des Ehemannes zum Kauf anbieten, und zwar zu einem Preis von € 10.000,00. Die Ehefrau wird dann Volleigentümerin der Wohnung, allerdings natürlich mit einer Belastung von € 80.000,00. Die Sparkasse wird an dieser Lösung nur dann mitwirken, wenn die Ehefrau finanziell in der Lage ist, das Darlehen weiterhin ordentlich zu bedienen.

Haben Sie Fragen zu Ihrer Immobilie im Insolvenzverfahren, dann wenden Sie sich an Rechtsanwältin und Fachanwältin für Insolvenzrecht Nina Haverkamp. Die Kanzlei AHS Rechtsanwälte berät Sie an den Standorten Köln und Bonn – kompetent, schnell und seriös.

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